بررسي عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن نشان مي‌دهد دو عامل ناشي از فشار تقاضا و مشكلات ساختاري اقتصاد از مهم‌ترين دلايل افزايش قيمت مسكن در دوره اخير محسوب مي‌شود.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان ، در يك ماه گذشته بازار مسكن پس از يك دوره ركود طولاني شاهد افت قيمت در برخي نقاط بود كه نتايج آن به شرح زير است.
نتايج اين عوامل در گزارشي با عنوان «وضعيت بخش بخش مسكن در كشور» بررسي شده است كه نتايج آن نشان مي‌دهد؛ بخش مسكن در كنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درون بخشي، همواره مواجه با يك معضل فرابخشي بوده است كه ناشي از افزايش حجم نقدينگي است به طوري كه بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه‌اي وارد بازار مسكن شده و آثار تورمي ايجاد مي‌كند.
بنابراين گزارش، عوامل ناشي از فشار تقاضا، شامل تقاضاي بالقوه ناشي از رسيدن اوج جمعيتي به سن ازدواج و تشكيل خانواده ( 800 هزار فقره در سال ) و وجود تقاضاي انباشه 1.5 ميليون واحد مسكوني در سال است.
از سوي ديگر عوامل ناشي از مشكلات ساختاري اقتصاد شامل عواملي مانند طولاني شدن و تعميق دوره ركود قبلي (سال‌هاي 81 الي 84) و عقب ماندن شاخص‌هاي مسكن از شاخص تورم، تداوم دوره ركود در بازار بورس و رها شدن نقدينگي از اين بازار طي سال‌هايي از 82 الي 85 ، عدم جذب نقدينگي مازاد در جامعه توسط ساير اشكال دارايي همچون طلا، سكه، ارز، اتومبيل و تلفن همراه و كاهش توليد مسكن ( حدود پروانه‌هاي ساختماني ) طي سال‌هاي 81 تا 83 و ( كاهش عرضه در سال‌هاي 84 و 85 ) مي‌شود.
همچنين تداوم رشد نقدينگي طي سال‌هاي 80 تا 85، وابستگي درآمدي برخي از دستگاه‌هاي اجرايي ساخت و سازه‌هاي مسكوني و افزايش ناگهاني برخي نهادهاي توليد مسكن به ويژه محصولات فولادي و سيمان و دستمزد و مجوزهاي قانوني از ديگر عوامل تاثيرگذاري به‌شمار مي‌آيد.
بر اين اساس برنامه‌هاي اجرايي مانند احداث و عرضه مسكن اجاره‌يي، تأمين مسكن با واگذاري حق بهره‌برداري از زمين، بهسازي بازسازي بافت‌هاي فرسوده و نامناسب شهري، توليد مسكن با فناوري‌هاي نوين و شيوه‌هاي صنعتي ساخت، توليد انبوه مسكن با سرمايه‌هاي داخلي و خارجي و بهسازي و نوسازي مسكن روستايي براي بهبود اين بخش در دست اجراست.
بخش مسكن در اقتصاد كلان
در 10 سال گذشته سهم مسكن از تشكيل سرمايه ثابت 20 الي 30 درصد، سهم مسكن از اشتغال كشور حدود 11 درصد، سهم مسكن از تسهيلات بانكي 21 الي 24 درصد، سهم مسكن از كل نقدينگي كشور 20 الي 30 درصد و سهم دولت از كل سرمايه‌گذاري بخش مسكن 61/0 الي 2.9 درصد بوده است.
خصوصيات ساختاري بخش مسكن
رشد پلكاني قيمت مسكن، وجود نوسانات ادواري شديد در توليد مسكن و سهم بازار سبد هزينه خانوار است. براين اساس سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به عنوان يكي از خصوصيات ساختاري بخش مسكن قابل توجه است. ميانگين هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به حدود 30 درصد بالغ مي‌گردد. اين سهم براي گروه‌هاي كم درآمد به طور ميانگين حدود 40 درصد نيز افزايش مي‌يابد. در كلان‌شهرها به ويژه تهران اين رقم به مراتب بالاتر است و تا 70 درصد ميانگين مي‌رسد. سهم هزينه مسكن در سبد خانوار در فاصله سال‌هاي 1375 تا 1385 از 27.4 درصد به 28.5 درصد رسيده است.
عوامل موثر بر بازار مسكن شامل
- اين عوامل سمت تقاضا كه به دو دسته تقسيم مي‌شوند: الف- تقاضاي واقعي مسكن ( تقاضاي ناشي از نياز خانوار )، ب - تقاضاي سرمايه‌اي ( تقاضاي مسكن به جهت حفظ ارزش دارايي )،
- عوامل سمت عرضه يا فشار هزينه مي‌شود.
عوامل موثر بر قيمت مسكن
- عوامل درون بخشي: قيمت زمين، قيمت بهاي مصالح، هزينه دستمزد و ساير، انتظارات قيمتي و عوارض‌ها و انشعابات.
- عوامل برون بخشي: حجم نقدينگي، بازار سرمايه، بازار طلا، بازار فعاليت‌هاي اقتصادي، تورم عمومي، نرخ سودآوري ساير بخش‌ها، سود سپرده بانك‌ها، تحولات بازار ارز و تحولات سياسي است.
بر اين اساس در ايران به ويژه طي دو دهه گذشته به دليل افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه‌اي مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است. از اين رو مازاد نقدينگي موجود در جامعه در غياب بازار سرمايه كارآمد به دليل ويژگي‌ها و امكانات بالقوه خوب سرمايه در بخش‌هاي مسكن و اقتصاد سايه‌اي عمدتا جذب اين دو بخش مي‌شوند.
حال چنانچه با اعمال سياست‌هاي ويژه، حركت مازاد نقدينگي به سمت بخش مسكن متوقف يا كند شود بايد همزمان ساير بخش‌ها فعال شده و نقدينگي را جذب كند وگرنه در صورت عدم جذب آن در ساير بخش‌هاي اقتصادي، لاجرم مازاد نقدينگي به سمت بخش اقتصاد سايه‌اي حركت مي‌كند.
بنابراين گزارش، در مجموع در شرايطي كه در سطح اقتصاد كلان كشور، سياست افزايش حجم نقدينگي به اجرا گذاشته مي‌شود و بازار سرمايه كاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد.
بخش مسكن توانسته است به لحاظ ويژگي‌هاي خود از شدت عواقب ناشي از حضور مازاد نقدينگي در بخش اقتصاد زيرزميني تا حد قابل ملاحظه‌اي بكاهد.
بر اين اساسي مقايسه روند تحول نقدينگي كل بخش مسكن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي‌دهد كه تقاضاي مصرفي با يك روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است. در مقابل ادوار ركود و رونق در بخش مسكن همگي مربوط به تقاضاي سرمايه‌اي بوده است.
No comments:
Post a Comment